8 numeri indispensabili per valutare un investimento immobiliare

I prezzi degli immobili più bassi possono essere allettanti per alcuni investitori immobiliari alle prime armi che cercano di tribunale fallimentare.

Ecco otto numeri di investimento immobiliare che devi sapere come calcolare e utilizzare quando si valuta un potenziale investimento immobiliare.

Punti chiave

• Investire nel settore immobiliare può generare plusvalenze e redditi da locazione.
• Ogni proprietà verrà valutata in base alle sue proprietà uniche, come layout, posizione e servizi.
• Tuttavia, molti altri dati chiave possono essere calcolati per qualsiasi proprietà e consentono ai potenziali investitori di fare proiezioni e confronti tra mele e mele.
• Qui, esaminiamo otto metriche critiche che ogni investitore immobiliare dovrebbe essere in grado di utilizzare per valutare una proprietà.

1. Il pagamento del mutuo

Per una casa standard occupata dal proprietario, gli istituti di credito preferiscono in genere un rapporto debito / reddito totale del 36%, ma alcuni aumenteranno fino al 45% a seconda di altri fattori qualificanti, come il punteggio di credito e le riserve di liquidità. Questo rapporto confronta il tuo reddito mensile lordo totale con i tuoi obblighi di pagamento del debito mensile. Per il pagamento dell’alloggio, i creditori preferiscono un reddito lordo sul totale del pagamento dell’alloggio dal 28% al 33%, a seconda di altri fattori. Per un investimento immobiliare, lelinee guida di Freddie Mac affermano che il rapporto debito / reddito massimo è del 45%.1

2. Requisiti per l’acconto

Mentre le proprietà occupate dal proprietario possono essere finanziate con un mutuo e un minimo del 3,5% in meno per un prestito FHA, i mutui per gli investitori in genere richiedono un acconto dal 20% al 25% o talvolta fino al 40%. Nessuno degli acconti o dei costi di chiusura per un investimento immobiliare può provenire da fondi regalo. I singoli istituti di credito determineranno quanto è necessario spendere per qualificarsi per un prestito in base al rapporto debito / reddito, al punteggio di credito, al prezzo della proprietà e all’affitto probabile.3

3. Reddito da locazione per qualificarsi

Sebbene tu possa presumere che, poiché i pagamenti dell’affitto del tuo inquilino copriranno (si spera) il tuo mutuo, non dovresti aver bisogno di entrate extra per qualificarti per il mutuo per la casa. Tuttavia, affinché l’affitto possa essere considerato reddito, è necessario avere una storia di due anni di gestione di proprietà di investimento, acquistare una copertura assicurativa per la perdita dell’affitto per almeno sei mesi di affitto mensile lordo e qualsiasi reddito da locazione negativo da qualsiasi proprietà in affitto deve essere considerato come debito nel rapporto debito / reddito.

4. Rapporto prezzo / reddito

Questo rapporto confronta il prezzo medio familiare in un’area con il reddito familiare medio. Nel 2011, dopo la bolla immobiliare, era 3,3, nel 1988 era 3,2 e nell’ottobre 2020 era circa 4,0. Prima che la bolla immobiliare si schiantasse, aveva raggiunto un picco di 4,66.5

5. Rapporto prezzo / affitto

Il rapporto prezzo / affitto è un calcolo che confronta i prezzi medi delle case e gli affitti mediani in un particolare mercato. Basta dividere il prezzo medio della casa per l’affitto annuale medio per generare un rapporto. Come regola generale, i consumatori dovrebbero considerare l’acquisto quando il rapporto è inferiore a 15 e l’affitto quando è superiore a 20. I mercati con un rapporto prezzo / affitto elevato di solito non offrono un’opportunità di investimento altrettanto buona.

6. Rendimento locativo lordo

Il rendimento lordo dell’affitto di una singola proprietà può essere trovato dividendo l’affitto annuale raccolto per il costo totale della proprietà, quindi moltiplicando quel numero per 100 per ottenere la percentuale. Il costo totale della proprietà include il prezzo di acquisto, tutti i costi di chiusura e i costi di ristrutturazione.

7. Tasso di capitalizzazione

Un numero più prezioso del rendimento lordo da locazione è il tasso di capitalizzazione, noto anche come tasso massimo o rendimento netto da locazione perché questa cifra include le spese operative per la proprietà. Questo può essere calcolato iniziando con l’affitto annuale e sottraendo le spese annuali, quindi dividendo quel numero per il costo totale della proprietà e moltiplicando il numero risultante per 100 per la percentuale. Le spese totali per la proprietà in affitto includono i costi di riparazione, le tasse, l’ assicurazione del locatore, i costi per posti vacanti e le commissioni dell’agente.

8. Flusso di cassa

Se riesci a coprire flusso di cassa negativo, che si verifica più spesso quando un investitore ha preso in prestito troppo per acquistare la proprietà, può comportare un default sul prestito a meno che tu non sia in grado di vendere la proprietà a scopo di lucro.

La linea di fondo

Dopo aver effettuato tutti questi calcoli, puoi prendere una decisione informata sul fatto che una determinata proprietà sarà un investimento prezioso o un limone.