Mutuo a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)

Che cos’è un mutuo a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)?

Un mutuo a tasso variabile 3/27, o 3/27 ARM, è un mutuo di 30 anni spesso offerto ai mutuatari subprime, il che significa persone con punteggi di credito inferiori o una storia di insolvenze sui prestiti. I mutui sono concepiti come veicoli di finanziamento a breve termine che danno ai mutuatari il tempo di riparare il proprio credito fino a quando non sono in grado di rifinanziarsi in un mutuo a condizioni più favorevoli.

Comprensione dei mutui a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)

3/27 mutui a tasso variabile, o 3/27 ARM, hanno un periodo di tasso di interesse fisso di tre anni, che è generalmente inferiore ai tassi attuali su un mutuo convenzionale di 30 anni. Ma dopo tre anni e per i restanti 27 anni di prestito, il tasso fluttua sulla base di un indice, come il London Interbank Offered Rate (Libor) o il rendimento dei buoni del Tesoro USA a un anno. La banca aggiunge anche un margine in cima all’indice; il totale è noto come spread o tasso di interesse completamente indicizzato. Questo tasso è in genere sostanzialmente più alto del tasso di interesse fisso iniziale di tre anni, sebbene i mutui 3/27 di solito abbiano dei limiti all’aumento. Di solito, questi prestiti terminano con un aumento del tasso del 2% per periodo di aggiustamento, che potrebbe verificarsi ogni sei o 12 mesi. Tieni presente che significa che il tasso può aumentare di due punti interi, non del 2 percento del tasso di interesse corrente. Potrebbe anche esserci un limite di durata del prestito del 5% o più. Per evitare shock di pagamento quando il tasso di interesse inizia a regolare, gli acquirenti di mutui 3/27 in genere intendono rifinanziare il mutuo entro i primi tre anni.

Svantaggi di un mutuo a tasso variabile 3/27 (3/27 ARM)

Un grave rischio per i mutuatari è che non possono permettersi di rifinanziare il prestito in tre anni. Ciò potrebbe essere dovuto a un rating del credito ancora inferiore agli standard, o a un calo del valore della loro casa, o semplicemente a forze di mercato che fanno aumentare i tassi di interesse su tutta la linea. Inoltre, molti mutui 3/27 comportano sanzioni per il pagamento anticipato, che rendono costoso il rifinanziamento.

Molti mutuatari 3/27 non riescono a riconoscere quanto aumentano i loro pagamenti mensili dopo tre anni. Ad esempio, supponiamo che un mutuatario richieda un prestito di $ 250.000 a un tasso iniziale del 3,5%. All’inizio è un ottimo tasso ipotecario, ma supponiamo che dopo tre anni il tasso di interesse variabile sia del 3% e il margine della banca del 2,5%. Ciò si aggiunge a un tasso completamente indicizzato del 5,5%, che rientra nel limite annuale di 2 punti del prestito. Durante la notte, il pagamento mensile va da $ 1.123 a $ 1.483, con una differenza di $ 360. Sono un sacco di soldi per la spesa. Poiché i pagamenti possono aumentare in modo così significativo, i mutuatari dovrebbero pianificare attentamente prima di sottoscrivere un mutuo 3/27.