3-2-1 Mutuo buy-down

Che cos’è un mutuo di riscatto 3-2-1?

Un mutuo riacquisto 3-2-1 consente a un mutuatario di abbassare il tasso di interesse nel corso dei primi tre anni del prestito attraverso un pagamento anticipato. In generale, i prestiti per riscatto 3-2-1 sono disponibili solo su case primarie e secondarie, mentre gli investimenti immobiliari non sono ammissibili. L’acquisto 3-2-1 non è inoltre disponibile come parte di un mutuo a tasso variabile (ARM) con un periodo iniziale inferiore a cinque anni.

Punti chiave

• Un mutuo riacquisto 3-2-1 consente al prestatore di abbassare il tasso di interesse di un mutuo nei primi tre anni di rimborso
• In cambio di un pagamento anticipato, l’interesse sul prestito viene ridotto di 3 punti percentuali nel primo anno, 2 nel secondo anno e 1 nel terzo anno, al di fuori di un certo tasso di interesse di base.
• Al termine del periodo di riacquisto, l’ipoteca torna a essere un prestito a interesse fisso al tasso di interesse di base.
• Questi prestiti hanno lo scopo di aiutare i nuovi acquirenti di case a permettersi una proprietà, dove i creditori o i venditori possono sovvenzionare una parte del pagamento del riscatto.

Come funzionano i mutui ipotecari 3-2-1

Un buydown è una tecnica di finanziamento ipotecario in cui l’acquirente è in grado di ottenere un tasso di interesse inferiore almeno per i primi anni del  mutuo, o possibilmente per l’intera vita di acquisto fornendo un pagamento anticipato. È simile alla pratica di un mutuatario che acquista punti di sconto su un mutuo ed è un tipo di riscatto temporaneo di sussidi. Effettuando un ulteriore acconto alla chiusura, il mutuatario acquista, temporaneamente, una struttura di tassi di interesse inferiore. In un mutuo riacquisto 3-2-1, il tasso di interesse del prestito viene abbassato del 3% nel primo anno, del 2% nel secondo e dell’1% nel terzo. Esiste un tasso di interesse permanente per la durata residua del prestito. Questo può essere confrontato con un acquisto 2-1 in cui il tasso viene abbassato di due punti durante il primo anno, di uno nel secondo anno, per poi tornare al tasso stabilito dopo la scadenza del periodo di acquisto.

Il buy-down 3-2-1 può essere un’opzione interessante per un acquirente con liquidità disponibile all’inizio del prestito. È anche adatto a quei mutuatari che si aspettano un reddito più elevato negli anni futuri. Durante i primi tre anni di minori interessi passivi e di conseguenza minori pagamenti mensili, il mutuatario può accantonare contanti per altre spese.

Come con un riacquisto 2-1, alla fine del terzo anno di riduzione il tasso di interesse torna a un tasso di interesse permanente. Questo tasso fisso offre al mutuatario un certo grado di sicurezza finanziaria e consente la definizione del budget. A questo punto il 3-2-1 diventa un prestito convenzionale e garantisce stabilità, soprattutto se paragonato a un  mutuo a tasso variabile  oa un mutuo a tasso variabile  (ARM). Questi due prodotti con interessi passivi mobili a lungo termine espongono gli acquirenti a un rischio di tasso di interesse significativo per tutta la durata del prestito. L’interesse instabile aumenta anche la probabilità che il mutuatario debba eventualmente rifinanziare la nota.

Buy-down 3-2-1 sovvenzionati

In alcune situazioni, l’offerta 3-2-1 può essere un incentivo con l’acquisto pagato da una terza parte. La terza parte potrebbe essere il venditore, disposto a dare un rimborso in contanti all’acquirente sotto forma di riacquisto per vendere una proprietà. In altri casi, un’azienda che trasferisce un dipendente in un nuovo mercato potrebbe coprire i costi di riacquisto per alleggerire i costi di trasferimento per quel dipendente. Più comunemente, un costruttore si offre di sovvenzionare la costruzione di una nuova casa accettando di acquistare i tassi di interesse temporaneamente più bassi come incentivo per l’acquirente di una nuova casa.

L’istituto di prestito finanziario riceverebbe gli stessi pagamenti ipotecari che avrebbe ricevuto tramite un prestito convenzionale. Tuttavia, con un sussidio, il costruttore, venditore o datore di lavoro contribuirà anche con un importo pari ai pagamenti mensili scontati del mutuatario nei primi tre anni di un prestito.