Mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM)

Che cos’è un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM)?

Un mutuo a tasso variabile 2/28 (2/28 ARM) è un tipo di mutuo per la casa di 30 anni che ha un periodo iniziale di tasso di interesse fisso di due anni. Dopo questo periodo di 2 anni, il tasso fluttua sulla base di un tasso di indice più un margine.

Il tasso iniziale del teaser è in genere inferiore al tasso medio dei mutui convenzionali, ma il tasso regolabile può successivamente aumentare in modo significativo. Poiché le banche non guadagnano molto con il tasso iniziale di teaser, 2/28 ARM includono pesanti sanzioni per il pagamento anticipato durante i primi due anni.

Punti chiave

• 2/28 mutui a tasso variabile (ARM) offrono un tasso fisso introduttivo per due anni, dopodiché il tasso di interesse si adegua semestralmente per altri 28 anni.
• Quando gli ARM si adeguano, i tassi di interesse cambiano in base ai loro tassi marginali e agli indici a cui sono legati.
• I proprietari di abitazione generalmente godono di pagamenti ipotecari inferiori durante il periodo introduttivo, ma sono soggetti al rischio di tasso di interesse in seguito.

Capire 2/28 mutui a tasso variabile

I 2/28 ARM sono diventati popolari durante il boom immobiliare dei primi anni 2000, quando i prezzi impennati hanno messo i  pagamenti dei mutui convenzionali fuori dalla portata di molti acquirenti. Ad esempio, un mutuo convenzionale a 30 anni di $ 300.000 comporterebbe pagamenti mensili di $ 1.610. Ma un 2/28 ARM con un tasso di teaser iniziale del 3% richiederebbe pagamenti mensili di soli $ 1.265.

Esistono altre strutture ARM, come le ARM 5/1, 5/5 e  5/6, che prevedono un periodo introduttivo di cinque anni seguito da un adeguamento della tariffa rispettivamente ogni cinque anni o ogni sei mesi. In particolare, 15/15 ARM si adeguano una volta dopo 15 anni e poi rimangono fissi per il resto del prestito. Meno comuni sono gli ARM 2/28 e  3/27. Con i primi, il tasso di interesse fisso si applica solo per i primi due anni, seguito da 28 anni di tassi variabili;con questi ultimi il tasso fisso è di tre anni, con adeguamenti in ciascuno dei 27 anni successivi. In questi casi, le tariffe si adeguano semestralmente.

Potenziali insidie ​​di 2/28 ARM

Il potenziale problema di un mutuo a tasso variabile 2/28 è che dopo due anni il tasso viene adeguato ogni sei mesi, in genere al rialzo, di un margine ARM oltre un tasso di indice, come il London Interbank Offered Rate  (LIBOR ). 2/28 ARM hanno alcune funzionalità di sicurezza integrate, come un tetto massimo del tasso di interesse a vita e limiti su quanto il tasso può aumentare o diminuire in ogni periodo. Ma anche con i massimali, i proprietari di case possono affrontare picchi di pagamento sbalorditivi nei mercati volatili.

Nell’esempio sopra riportato nel prestito ARM 2/28 al 3% a 30 anni di $ 300.000, se dopo due anni il LIBOR è 2,7 e il margine è 1,5, l’interesse aumenterebbe del 4,2%, fino a un totale del 7,2%. Questo tasso del 7,2% potrebbe essere ben al di sopra degli attuali tassi ipotecari convenzionali. Il pagamento mensile del proprietario della casa aumenterebbe durante la notte di oltre il 60%, a $ 2.036.

Molti proprietari di case durante il boom non sono riusciti a capire come un aumento delle tariffe apparentemente piccolo potesse aumentare drasticamente il loro pagamento mensile. E anche coloro che erano pienamente consapevoli dei rischi vedevano 2/28 ARM come un veicolo di finanziamento a breve termine. L’idea era di approfittare del basso tasso di teaser, quindi rifinanziare dopo due anni con un mutuo convenzionale o, se il loro credito non era abbastanza buono, con un nuovo mutuo regolabile. E, dato il rialzo dei prezzi degli immobili, spingere il debito più avanti lungo la strada. Per molti, questo aveva un certo senso, dal momento che, dopo tutto, l’equità domestica del mutuatario stava aumentando rapidamente.

I problemi sono arrivati ​​con il crollo del mercato  nel 2008. I valori delle case sono crollati. Molti proprietari di 2/28 ARM si sono trovati incapaci di rifinanziare, effettuare i pagamenti o vendere le loro case per il valore del prestito in essere. L’ondata di pignoramenti ha portato a standard di prestito più severi. Oggi le banche stanno valutando più attentamente la capacità di un mutuatario di effettuare pagamenti a tasso variabile.