10 ostacoli alla chiusura di una nuova casa

Accettare la tua offerta di acquisto della casa è come far sballo quel corridore durante una maratona. Ma tieni lo champagne: la proprietà non è ancora tua. Dopo che la tua offerta di acquisto è stata accettata e prima che tu riceva le chiavi, comunemente indicato come deposito a garanzia, ci sono molti ostacoli da superare. Se inciampi su uno di essi, l’acquisto potrebbe fallire e riportarti sulla linea di partenza.

Proprio come un atleta che si allena per una competizione, puoi allenarti per gli scoraggianti passaggi finali dell’acquisto di una casa. Le procedure e le regole di deposito a garanzia variano a seconda dello stato, ma qui ci sono 10 dei problemi più comuni riscontrati durante questo periodo e cosa si può fare per prevenirli o mitigarli.

Punti chiave

• Le procedure e le regole di deposito a garanzia variano a seconda dello stato, ma alcuni problemi potrebbero impedire agli acquirenti di concludere l’affare durante questo periodo.
• Danni da parassiti, valutazioni basse, rivendicazioni di proprietà e difetti riscontrati durante l’ispezione domestica possono rallentare la chiusura.
• Potrebbero esserci casi in cui l’acquirente o il venditore hanno i piedi freddi o il finanziamento potrebbe fallire.
• Altri problemi che possono ritardare la chiusura includono case in aree ad alto rischio o non assicurabili.
• Potrebbero esserci problemi con la stima in buona fede o altri errori potrebbero impedire la chiusura.

1. L’ispezione della termite mostra danni

L’istituto di credito effettuerà un’ispezione dei parassiti sulla casa. È fatto a tue spese, di solito meno di $ 100, per assicurarti che non ci siano danni gravi causati da insetti masticatori di legno come termiti o formiche carpentiere. Questa ispezione protegge l’interesse del prestatore nella proprietà. Dopo essersi trasferiti, i proprietari di case che scoprono problemi con le termiti spesso abbandonano la proprietà, lasciando l’istituto di credito che tiene la borsa. Alcuni istituti di credito potrebbero non richiedere un’ispezione delle termiti, ma potrebbe essere nel tuo interesse ottenerne una.

Supponiamo che l’ispezione scopra qualsiasi evidenza di un’infestazione visibile. In tal caso, potrebbe essere necessario porre rimedio alle aree problematiche prima che il deposito a garanzia possa essere chiuso. Se i problemi sono troppo gravi o il venditore non paga per risolverli, hai la possibilità di andartene se il tuo contratto di acquisto ha le opportune contingenze.

2. La valutazione è troppo bassa

Le valutazioni sono valutazioni di proprietà condotte da una parte autorizzata. Sono generalmente effettuati a fini fiscali, come parte del processo per ottenere il finanziamento della casa o per vendere una casa. I periti utilizzano vari metodi per determinare il valore di una proprietà, come i valori di mercato correnti su case comparabili.

La banca farà valutare la casa. Ancora una volta, questo è a tue spese. Questa valutazione viene eseguita per proteggere l’interesse del prestatore nella casa. La banca vuole assicurarsi che la casa valga almeno quanto la pagherai, quindi se si verifica un pignoramento, può recuperare le sue perdite. Se la valutazione è troppo bassa, il venditore dovrà abbassare il prezzo di vendita o dovrai pagare in contanti la differenza. Potrebbe essere possibile ottenere una seconda opinione più favorevole da un perito diverso.

3. Ci sono nuvole sul titolo

L’assicurazione del titolo protegge te e il creditore da eventuali rivendicazioni future sulla proprietà. Se c’è qualche privilegio o reclamo contro la proprietà, il problema dovrà essere risolto prima che la transazione possa procedere. Ci deve essere un titolo chiaro perché una transazione immobiliare possa andare avanti. L’assicurazione del titolo copre cose come la proprietà da parte di terzi, la falsificazione e la frode, nonché eventuali privilegi o sentenze contro la proprietà.

È necessario assumere una società di proprietà per eseguire una ricerca del titolo ed emettere un’assicurazione sul titolo durante il processo di deposito a garanzia. La ricerca per titolo garantisce che nessun altro – l’Internal Revenue Service (IRS), lo stato o un parente del venditore – abbia un diritto legale sulla proprietà che desideri acquistare.

4. L’ispezione domestica mostra i difetti

Nella maggior parte delle offerte di acquisto è scritto un denaro reale – di solito diverse migliaia di dollari – se decidi di non acquistare la casa sulla base dell’ispezione.

Ricorda, il denaro reale è il deposito che hai depositato per dimostrare il tuo interesse per la casa e la buona fede per effettuare l’acquisto.

Se decidi di procedere, il processo di negoziazione con il venditore per la riparazione della casa può potenzialmente ostacolare il processo di acquisto e ritardare la tua chiusura. Puoi ridurre questo ritardo chiedendo al venditore di accreditarti i soldi alla chiusura per gestire tu stesso le riparazioni.

5. Una festa ha i piedi freddi

Il contratto delineerà ragioni giustificabili per l’acquirente o il venditore per ritirarsi senza penalità, come non rinunciare a un imprevisto o non rispettare una scadenza. Tuttavia, supponiamo di decidere dopo aver rinunciato agli imprevisti di non voler effettuare l’acquisto. In tal caso, perderai i tuoi soldi più importanti.

La ragione di tale perdita sono le ramificazioni finanziarie per il venditore. Il denaro serio aiuta a compensare il venditore per il tempo che la casa è stata fuori mercato. Questo ritardo aumenta la quantità di tempo necessaria alla fine per la vendita.

Al contrario, se il venditore decide di ritirarsi a causa di un cambiamento di opinione o perché qualcuno ha fatto un’offerta migliore, avrai il diritto legale di riscuotere i danni dal venditore.

6. Il tuo finanziamento fallisce

Gli acquirenti esperti non fanno offerte sulle case senza una impegno scritto di prestito da una banca dicendo che ti fornirà un mutuo di un certo importo. A loro volta, i venditori esperti non accettano offerte da acquirenti non preapprovati. Se sei un venditore, ricorda anche che la prequalificazione non è la stessa cosa preapprovata.

Tuttavia, alcune cose possono impedire la chiusura di un prestito. Potresti aver mentito sulla domanda, i tassi di interesse potrebbero aumentare drasticamente, la tua situazione lavorativa potrebbe cambiare o il tuo punteggio di credito potrebbe diminuire. Chiedi al tuo prestatore come puoi evitare problemi come questi. Inoltre, i potenziali finanziatori ti devono una spiegazione se il finanziamento fallisce. La razza, la religione e l’origine nazionale non dovrebbero mai ritardare i sogni di qualcuno di possedere una casa.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

7. La casa è in una zona ad alto rischio

Riceverai un documento che delinea i pericoli naturali che possono interessare la casa durante il deposito a garanzia negli stati che richiedono un rapporto di divulgazione dei rischi naturali. L’istituto di credito potrebbe richiederti di acquistare un’assicurazione contro i rischi al di là dell’assicurazione del proprietario della casa se la casa si trova in una zona ad alto rischio. Questo tipo di assicurazione può essere costoso. È anche un costo che ti verrà richiesto di pagare ogni mese fino a quando il mutuo non sarà estinto o finché non venderai la casa.

Per evitare spiacevoli sorprese durante il deposito a garanzia, chiedi al tuo agente, ai potenziali nuovi vicini o al dipartimento dell’urbanistica quali sono i pericoli naturali nell’area desiderata. Inoltre, determina quale tipo di assicurazione extra potresti dover acquistare e quanto potrebbe costare prima di fare un’offerta su una casa.

8. La casa non è assicurabile

Se un precedente proprietario di una casa avesse presentato una richiesta di risarcimento assicurativa importante sulla casa, come danni causati dall’acqua o muffa, sarebbe comparso nei registri assicurativi. Le aziende possono rifiutare la copertura perché la casa potrebbe rappresentare un rischio eccessivo.

Se una casa non è assicurabile, non potrai acquistarla a meno che tu non sia un acquirente in contanti. I finanziatori richiedono di mantenere l’assicurazione del proprietario della casa fino a quando non estrai il mutuo.

Naturalmente, anche se sei un acquirente in contanti, probabilmente non è una buona idea acquistare una casa che non è assicurabile.

9. Differenze tra la stima in buona fede e HUD-1

Il tuo prestatore dovrebbe fornirti una stima in buona fede che dettaglia i costi di chiusura associati all’ottenimento di finanziamenti sulla casa due volte durante il processo di chiusura. La prima volta è quando ottieni l’approvazione preliminare del prestito e la seconda è quando fai un’offerta su una proprietà specifica.

La stima in buona fede è una bozza approssimativa delle informazioni sul modulo HUD-1 che ricevi almeno 24 ore prima della chiusura. Come suggerisce il nome, la stima in buona fede dovrebbe essere una buona approssimazione di ciò che si finisce per pagare effettivamente, idealmente entro il 10%. Tieni presente che alcuni istituti di credito senza scrupoli cercheranno di attirare clienti con stime irrealisticamente basse.

Supponiamo che ciò accada e che tu non possa convincere il creditore a fare marcia indietro sulle spese eccessive. Quindi, la tua migliore opzione potrebbe essere quella di chiedere al venditore di estendere la data di chiusura e cercare di ottenere un finanziamento alternativo. Questo ti darà la possibilità di acquistare la proprietà senza essere derubato.

10. Gli errori impediscono la chiusura in tempo

Ci sono molte diverse parti coinvolte nella chiusura dell’impegno. Se qualcuno commette un errore, la tua chiusura potrebbe essere ritardata. A seconda del contratto di acquisto e di chi è la colpa del ritardo, potresti dover pagare al venditore una penale per ogni giorno in cui la chiusura è in ritardo.

Il venditore potrebbe anche rifiutarsi di prorogare la data di chiusura e l’intero affare potrebbe fallire. Nella migliore delle ipotesi, il venditore potrebbe semplicemente accettare di estendere la data di chiusura senza penalità. Dopotutto, se l’affare non si chiude, anche il venditore dovrà ricominciare tutto da capo.

La linea di fondo

Il trasferimento della proprietà di una casa è stressante per tutte le parti. Molte cose devono accadere in un breve periodo e possono esserci importanti ramificazioni se qualcosa cade.

Anche quando tutto è giusto, il processo può essere incredibilmente stressante per gli acquirenti. Gli acquirenti devono passare attraverso un processo complesso e a volte sconosciuto mentre prendono decisioni importanti relative a quello che è probabilmente l’acquisto più costoso della loro vita. Prenditi il ​​tempo necessario per familiarizzare con il processo di deposito a garanzia e le sue potenziali insidie ​​con largo anticipo. In questo modo, sarai emotivamente, intellettualmente e finanziariamente pronto per finire la gara e concludere l’affare.