Quanto mutuo puoi permetterti?
L’acquisto di proprietà immobiliari con un mutuo è spesso l’investimento personale più ampio che la maggior parte delle persone fa. L’importo che puoi permetterti di prendere in prestito dipende da diversi fattori, non solo da ciò che una banca è disposta a prestarti. Devi valutare non solo le tue finanze ma anche le tue preferenze e priorità.
Ecco tutto ciò che devi considerare per determinare quanto puoi permetterti.
Punti chiave
- La regola generale è che puoi permetterti un mutuo da 2x a 2,5 volte il tuo reddito lordo.
- I pagamenti mensili totali del mutuo sono in genere costituiti da quattro componenti: capitale, interessi, tasse e assicurazione (noti collettivamente come PITI).
- Il tuo rapporto di front-end è la percentuale del tuo reddito lordo annuo che serve per pagare il mutuo e, in generale, non dovrebbe superare il 28%.
- Il tuo rapporto di back-end è la percentuale del tuo reddito lordo annuale che serve a pagare i tuoi debiti e, in generale, non dovrebbe superare il 43%.
Determinare cos’è un mutuo accessibile
In generale, la maggior parte dei potenziali proprietari di abitazione può permettersi di finanziare una proprietà che costa da due a due volte e mezzo il loro reddito lordo annuo. Secondo questa formula, una persona che guadagna $ 100.000 all’anno può permettersi solo un mutuo da $ 200.000 a $ 250.000. Tuttavia, questo calcolo è solo una linea guida generale.
In definitiva, quando si decide su una proprietà, è necessario considerare diversi fattori aggiuntivi. Innanzitutto, è una buona idea avere una certa comprensione di ciò che il tuo prestatore pensa che tu possa permetterti (e come è arrivato a quella stima). In secondo luogo, devi avere un po ‘di introspezione personale e capire in che tipo di casa sei disposto a vivere se hai intenzione di vivere in casa per un lungo periodo e quali altri tipi di consumo sei pronto a rinunciare – o no – a vivere a casa tua.
Mentre il settore immobiliare è stato tradizionalmente considerato un investimento sicuro a lungo termine, le recessioni e altri disastri (come la pandemia COVID-19) possono mettere alla prova questa teoria e far riflettere due volte gli aspiranti proprietari di casa.
Criteri degli istituti di credito
Sebbene ogni creditore ipotecario mantenga i propri criteri di convenienza, la tua capacità di acquistare una casa (e le dimensioni e le condizioni del prestito che ti verrà offerto) dipenderà sempre principalmente dai seguenti fattori.
Reddito lordo
Questo è il livello di reddito che un potenziale acquirente fa prima di accettare tasse e altri obblighi. Questo è generalmente considerato il tuo stipendio base più qualsiasi reddito aggiuntivo e può includere guadagni part-time, guadagni di lavoro autonomo, indennità di previdenza sociale, invalidità, alimenti e sostegno ai figli.
Rapporto front-end
Il reddito lordo gioca un ruolo fondamentale nella determinazione del rapporto di front-end, noto anche come rapporto mutuo / reddito. Questo rapporto è la percentuale del tuo reddito lordo annuale che può essere dedicata al pagamento del mutuo ogni mese. L’importo totale di denaro che costituisce il pagamento mensile del mutuo è costituito da PITI : capitale, interessi, tasse e assicurazione (sia assicurazione sulla proprietà che assicurazione ipotecaria privata, se richiesta dal mutuo).
Una buona regola pratica è che il rapporto di front-end basato su PITI non dovrebbe superare il 28% del tuo reddito lordo. Tuttavia, molti istituti di credito consentono ai mutuatari di superare il 30% e alcuni addirittura consentono ai mutuatari di superare il 40%.
Rapporto back-end
Conosciuto anche come rapporto debito / reddito (DTI), calcola la percentuale del tuo reddito lordo richiesta per coprire i tuoi debiti. I debiti includono pagamenti con carta di credito, mantenimento dei figli e altri prestiti in essere (auto, studenti, ecc.).
In altre parole, se paghi $ 2.000 ogni mese in servizi di debito e guadagni $ 4.000 ogni mese, il tuo rapporto è del 50%: metà del tuo reddito mensile viene utilizzato per pagare il debito.
Tuttavia, un rapporto debito / reddito del 50% non ti porterà a quellacasa dei sogni. La maggior parte degli istituti di credito consiglia che il tuo DTI non superi il 43% del tuo reddito lordo. Per calcolare il tuo debito mensile massimo in base a questo rapporto, moltiplica il tuo reddito lordo per 0,36 e dividi per 12.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o alDipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD)degliStati Uniti.4
Il tuo punteggio di credito
Se un lato della medaglia dell’accessibilità è il reddito, l’altro lato è il tuo debito.
I prestatori di mutui hanno sviluppato una formula per determinare il livello di rischio di un potenziale acquirente di casa. La formula varia ma è generalmente determinata utilizzando il punteggio di credito del richiedente. I candidati con un punteggio di credito basso possono aspettarsi di pagare un tasso di interesse più elevato, noto anche come tasso annuo effettivo globale (TAEG), sul loro prestito. Se vuoi comprare una casa presto, presta attenzione ai tuoi rapporti di credito. Assicurati di tenere d’occhio i tuoi rapporti. Se ci sono voci imprecise, ci vorrà del tempo per rimuoverle e non vuoi perderti quella casa dei sogni a causa di qualcosa che non è colpa tua.
Come calcolare un acconto
L’acconto è l’importo che l’acquirente può permettersi di pagare di tasca propria per la residenza, utilizzando contanti o liquidità. Gli istituti di credito in genere richiedono un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto di una casa, ma molti consentono agli acquirenti di acquistare una casa con percentuali significativamente inferiori. Ovviamente, più puoi investire, meno finanziamenti avrai bisogno e meglio guarderai alla banca.
Ad esempio, se un potenziale acquirente di casa può permettersi di pagare il 10% su una casa da $ 100.000, l’acconto è di $ 10.000, il che significa che il proprietario della casa deve finanziare $ 90.000.
Oltre all’importo del finanziamento, gli istituti di credito vogliono conoscere anche il numero di anni per i quali è necessario il mutuo ipotecario. Un mutuo a breve termine ha pagamenti mensili più elevati ma è probabilmente meno costoso per tutta la durata del prestito.
Gli acquirenti di case devono ottenere un acconto del 20% per evitare di pagare un’assicurazione ipotecaria privata.
Come decidono i finanziatori
Molti fattori diversi influiscono sulla decisione del creditore ipotecario sull’accessibilità economica dell’acquirente, ma si riducono a reddito, debito, attività e passività. Un prestatore vuole sapere quanto guadagna un richiedente, quante richieste ci sono per quel reddito e il potenziale per entrambi in futuro, in breve, tutto ciò che potrebbe mettere a repentaglio la sua capacità di essere rimborsato. Entrate, acconti e spese mensili sono generalmente qualificatori di base per il finanziamento, mentre la storia del credito e il punteggio determinano il tasso di interesse sul finanziamento stesso.
Considerazioni personali per gli acquirenti di case
Un prestatore potrebbe dirti che puoi permetterti un patrimonio considerevole, ma puoi? Ricorda, i criteri del prestatore guardano principalmente alla tua retribuzione lorda e ad altri debiti. Il problema con l’utilizzo del reddito lordo è semplice: prendi in considerazione fino al 30% del tuo stipendio, ma per quanto riguarda le tasse, le detrazioni FICA ei premi dell’assicurazione sanitaria? Anche se ricevi un rimborso sulla tua dichiarazione dei redditi, questo non ti aiuta ora e quanto riceverai?
Ecco perché alcuni esperti finanziari ritengono che sia più realistico pensare in termini di reddito netto (noto anche come paga da portare a casa) e che non dovresti utilizzare più del 25% del tuo reddito netto per il pagamento del mutuo. Altrimenti, anche se potresti essere in grado di pagare il mutuo mensilmente, potresti finire con l’essere ” poveri in casa “.
I costi per il pagamento e la manutenzione della tua casa potrebbero assorbire una percentuale così elevata del tuo reddito – di gran lunga superiore al rapporto di front-end nominale – che non avrai abbastanza soldi per coprire altre spese discrezionali o debiti insoluti o per risparmiare per la pensione o anche una giornata piovosa. Se essere poveri in casa o meno è principalmente una questione di scelta personale; ottenere l’approvazione per un mutuo non significa che puoi permetterti i pagamenti.
Considerazioni prima dell’ipoteca
Oltre ai criteri del prestatore, considera i seguenti aspetti quando valuti la tua capacità di pagare un mutuo:
Reddito
Ti affidi a due entrate per pagare le bollette? Il tuo lavoro è stabile? Riesci a trovare facilmente un’altra posizione che paga lo stesso, o meglio, lo stipendio se perdi il tuo attuale lavoro? Se il rispetto del budget mensile dipende da ogni centesimo guadagnato, anche una piccola riduzione può essere un disastro.
Spese
Il calcolo del tuo rapporto di back-end includerà la maggior parte delle tue attuali spese di debito, ma dovresti considerare i costi futuri come l’università per i tuoi figli (se li hai) oi tuoi hobby quando andrai in pensione.
Stile di vita
Sei disposto a cambiare il tuo stile di vita per ottenere la casa che desideri? Se meno viaggi al centro commerciale e un po ‘di riduzione del budget non ti infastidiscono, applicare un rapporto di back-end più alto potrebbe funzionare bene. Se non puoi apportare modifiche o hai già più saldi di conti di carte di credito, potresti voler giocare sul sicuro e adottare un approccio più conservativo nella tua caccia alla casa.
Personalità
Non esistono due persone con la stessa personalità, indipendentemente dal loro reddito. Alcune persone possono dormire sonni tranquilli la notte sapendo di dover $ 5.000 al mese per i prossimi 30 anni, mentre altri si preoccupano di un pagamento della metà di quella cifra. La prospettiva di rifinanziare la casa per permettersi i pagamenti per un’auto nuova farebbe impazzire alcune persone senza preoccuparsi affatto degli altri.
Costi oltre il mutuo
Mentre l’ipoteca è senza dubbio la responsabilità finanziaria più considerevole della proprietà di un’abitazione, ci sono molte spese aggiuntive, alcune delle quali non scompaiono nemmeno dopo che il mutuo è stato estinto. Gli acquirenti intelligenti farebbero bene a tenere a mente i seguenti elementi:
Tasse di proprietà
se possiedi una casa, aspettati di pagare le tasse sulla proprietà e capire quanto dovrai è una parte importante del budget di un acquirente. La città, il comune o la contea stabilisce la tassa sulla proprietà in base alle dimensioni della casa e del lotto e ad altri criteri, comprese le condizioni immobiliari locali e il mercato.
Secondo la Tax Foundation, l’aliquota media effettiva a livello nazionale per le tasse sulla proprietà è dell’1,1% del valore stimato della casa. Questo importo varia a seconda dello stato e alcuni stati vantano tasse sulla proprietà inferiori rispetto ad altri. Ad esempio, quello di New York è in media dell’1,4%, ma quello dell’Oklahoma è dello 0,88%. Dovrai sempre rendere conto del pagamento della tassa sulla proprietà, anche quando il tuo mutuo è completamente estinto.
Assicurazione sulla casa
Ogni proprietario di casa ha bisogno di un’assicurazione sulla casa per proteggere i propri beni e beni da disastri naturali e causati dall’uomo, come i tornado o il furto. Se stai acquistando una casa, dovrai stabilire il prezzo dell’assicurazione appropriata per la tua situazione. La maggior parte delle società di mutui non ti consente di acquistare una casa senza un’assicurazione sulla casa che copra il prezzo di acquisto della loro casa. In effetti, potrebbe essere necessario mostrare la prova dell’assicurazione sulla casa per essere approvata dal creditore ipotecario.
Nel 2018, secondo le statistiche più recenti disponibili all’inizio del 2021, il premio medio per il tipo più comune di assicurazione sulla casa negli Stati Uniti era di circa $ 1.200. Ma l’importo aumenta a seconda del tipo di assicurazione di cui hai bisogno e dello stato in cui risiedi.
Manutenzione
Anche se costruisci una nuova casa, non rimarrà nuova per sempre, né quei costosi elettrodomestici importanti, come stufe, lavastoviglie e frigoriferi. Lo stesso vale per il tetto della casa, la fornace, il vialetto, la moquette e persino la vernice sui muri. Se sei povero di una casa quando accetti il primo pagamento del mutuo, potresti trovarti in una situazione difficile se le tue finanze non sono migliorate nel momento in cui la tua casa richiede riparazioni significative.
Utilità
Riscaldamento, assicurazione, elettricità, acqua, fognature, rimozione dei rifiuti, televisione via cavo e servizi telefonici costano denaro. Queste spese non sono incluse nel rapporto di front-end, né sono calcolate nel rapporto di back-end. Tuttavia, sono inevitabili per la maggior parte dei proprietari di case.
Tasse di associazione
Molti condomini e cooperative e specifici quartieri recintati o comunità pianificate valutano le quote associative mensili o annuali. A volte queste tasse sono inferiori a $ 100 all’anno; altre volte, sono diverse centinaia di dollari al mese. Alcune comunità includono la manutenzione del prato, la rimozione della neve, una piscina comunitaria e altri servizi.
Alcune commissioni vengono utilizzate solo per i costi di amministrazione della gestione della comunità. È importante ricordare che, sebbene un numero crescente di istituti di credito includa le commissioni di associazione nel rapporto di front-end, è probabile che queste commissioni aumentino nel tempo.
Mobili e decorazioni
Prima di acquistare una nuova casa, dai un’occhiata al numero di stanze che dovranno essere arredate e al numero di finestre che dovranno essere coperte.
La linea di fondo
Il costo di una casa è la più grande spesa personale che la maggior parte delle persone dovrà mai affrontare. Prima di assumerti un debito così enorme, prenditi il tempo per fare i conti. Dopo aver calcolato i numeri, considera la tua situazione e pensa al tuo stile di vita, non solo ora ma nei prossimi dieci o due anni. Prima di acquistare la tua nuova casa, considera non solo quanto ti costa acquistarla, ma anche come i pagamenti futuri del mutuo influenzeranno la tua vita e il tuo budget.